¿Vale la pena comprar en pre-construcción? Conoce las claves para invertir con éxito

­Cuando compras en planos o en pre-construcción puedes disfrutar de ciertos beneficios, entre los que encontramos, la posibilidad de obtener mejores precios o descuentos, posibilidad de personalizar ciertos aspectos de la propiedad y la más importante, la flexibilidad en los pagos.

Sin embargo, no todos los desarrollos tienen la misma estructura de pago y los contratos son muy particulares de cada constructora.

¿Cuáles son las etapas del proceso de comprar en pre-construcción que debes conocer?

• Bloqueo: es cuando se manifiesta la intención de adquirir una unidad específica y se dispone de 24 horas para definir su intención de compra y proceder a su Reservación.
• Reserva Provisional: es cuando se da un depósito para sacar del mercado una unidad específica. Este depósito lo establece cada desarrollador en su plan de pagos, perogeneralmente es de US$5,000.00
• Proceso de Depuración del cliente: El comprador debe completar una serie dedocumentos y la constructora debe hacer debida diligencia. Generalmente el comprador dispone entre 15 y 30 días luego de la Reserva Provisional.
• Contrato de Promesa de Venta: este es el acuerdo-contrato que firman las partes donde se establecen todas las condiciones de la pre-venta y las responsabilidades de cada una. Aquí se procede a completar el pago inicial que suele ser entre un 10% y un 20%.
• Contrato Definitivo (contra entrega): Esta es la escritura definitiva de venta que se firma a la entrega del inmueble y aquí se procede al saldo final y entrega de la propiedad lista.

¿Qué debes saber del contrato de Promesa de Venta?

El Desarrollador es quien redacta la Promesa de Venta. El Código Civil Dominicano en su artículo 1589 establece que: «la promesa de venta vale venta, habiendo consentido mutuamente las dos partes, respecto a la cosa y el precio», de aquí que tiene un carácter vinculante entre las partes: comprador-vendedor.

No es transferible

El contrato se hace a nombre del comprador o a nombre de una compañía donde este comprador es socio. Generalmente la propiedad no se puede vender ni transferir a una tercera persona antes de finalizada la obra y ejecutada la escritura de la propiedad. En caso de que el Promitente Comprador desee vender sus derechos de compra previo a culminar la obra debe solicitar autorización de la constructora vendedora.

¿Cuál es la estructura de pago?

La más común usada es la siguiente:

• Reserva provisional: US$5,000.00
• Pago inicial 10 % a la firma del contrato de promesa de venta (incluye la reserva provisional)

• 30% a 40 % durante la construcción con un plan de pagos
• 60% a 50% contra entrega de la propiedad – firma del contrato definitivo.

¿Se puede financiar una Pre-Construcción?

• Cuando compras en pre-construcción el pago de la inicial y los pagos durante la construcción NO pueden ser financiados por un Banco.
• Puedes financiar el pago final o contra entrega (60%), que se realiza en el momento que la constructora dispone del Título de Propiedad que puedes usar como garantía. Este financiamiento se hace a través de una institución financiera y se conoce como Préstamo Hipotecario pues la propiedad se hipoteca a favor de la Institución financiadora.
• Los pagos mensuales durante la construcción son financiados por el Desarrollador sin intereses.

¿Puedo hacer modificaciones a los planos o elegir las terminaciones o acabados?

Una de las ventajas de comprar en planos es que puedes hacer modificaciones en planos y acabado los cuales debes consultar con la Desarrolladora desde el mismo momento que inicias la negociación pues deben estudiar la factibilidad estructural de los cambios propuestos.

Debes tener pendiente que puede ser que algunos de estos cambios impliquen un costo adicional los cuales debes negociar con el Desarrollador.

Hay Desarrolladores que no permiten el cambio en los planos.

¿Cómo estimar los costos de cierre al comprar una pre-construcción?

Los gastos a pagarse en el momento que se realiza la escritura de la propiedad son los siguientes:

• 3% de impuestos de transferencia
• Elaboración del contrato de venta (negociar con el abogado)
• Notarización del contrato de venta (negociar con el abogado) *